CONDOMINIO: LASTRICO SOLARE - IL RIPARTO DELLE SPESE

Sul tema del lastrico solare in materia di Condomini e più nello specifico, sulla ripartizione delle spese in caso di uso esclusivo da parte di un condomino dello stesso lastrico solare, vi è stata da sempre una notevole giurisprudenza presso tutte le Sedi ( Giudice di Pace, Tribunale e Suprema Corte), ove si sono pronunciate decisioni anche in evidente contraddizione l’una dall'altra ed anche sulla medesima controversia. Questo articolo mira a fare il punto della situazione e cercare di dipanare una volte per tutte la questione facendo riferimento all'ultima pronuncia sul tema, della Suprema corte (Corte di Cassazione) a Sezioni Unite.

Il lastrico solare (ovvero superficie dell’edificio di forma piatta che si distingue dal c.d. tetto solo per la forma) è da sempre considerato una parte comune dell’edificio condominiale tanto è vero che viene compreso nell'elenco di parti comuni di un condominio dall'Art. 1117 C.C, non fosse altro per la sua funzione di copertura delle teste di tutti i condomini o di una parte di essi nel caso fossero presenti più lastrici solari c.d. “sfalsati”.

Questo concetto appena esposto vale anche nel caso di un uso esclusivo da parte di un condomino del lastrico solare, in quanto lo stesso lastrico non perde la sua funzione di copertura di tutti i condomini per il solo fatto di essere usato appunto in maniera esclusiva da parte di uno dei condomini.

Si prenda in considerazione l’Art. 1126 C.C. che dispone: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di ciascuno di esso”

Leggendo l’articolo appena menzionato vi è subito da rilevare un importante principio, ovvero che la questione in esame rappresenta un importante eccezione all'Art. 1118 C.C. nel quale si enuncia la regola generale secondo cui ogni condomino esercita diritti ed è soggetto ad obblighi sulla parte comune in proporzione al valore della sua proprietà, quindi in questo senso l’Art. 1126 C.c. è una vera e propria deroga al principio generale di uso e relativa ripartizione di spesa della parte comune.

Fatte queste doverose premesse, utili per inquadrare il tema di lastrico solare e la disciplina sottesa in termini di riparto delle spese, risulta interessante prendere in esame la più recente sentenza della Corte di Cassazione per comprendere meglio gli effetti reali della disciplina sopra citata, nel caso di danni causati da difetti del lastrico solare, qualora vi sia anche un uso esclusivo da parte di un condomino, di esso.

Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449

In un condominio, qualora vi sia un uso esclusivo del lastrico solare da parte di un condomino rispetto a tutti gli altri, dei danni che derivano da infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero il soggetto che ha l’uso esclusivo del lastrico, in qualità di custode del bene in conformità all'art. 2051 c.c., sia il condominio, poiché la funzione principale del lastrico, ovvero quella di copertura dell'intero edificio, o comunque di parte di esso, benché in uso esclusivo, richiama l'amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell'Art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l'assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell'Art. 1135, co. 1, n. 4, c.c.